Informatie over afscherming

Afschermingsdefinities en -proces

Het afschermingsproces is uiteengezet in titel 38, artikel 38 van de herziene statuten van Colorado. Deze statuten zijn beschikbaar in de meeste openbare bibliotheken en ook online op https://leg.colorado.gov/agencies/office-legislative-legal-services/colorado-revised-statutes.

Hieronder vindt u enkele definities van afschermingsvoorwaarden die u kunt tegenkomen tijdens het gebruik van onze Foreclosure zoeken of op andere materialen die verband houden met het executieproces. Ons kantoor geeft geen juridisch advies.

1. DAAD VAN VERTROUWEN - In Colorado wordt een hypotheek over het algemeen een akte van vertrouwen genoemd en dat document wordt ondertekend en vastgelegd op het moment dat het onroerend goed wordt gekocht en gefinancierd. De akte van vertrouwen geeft de openbare trustee het recht om het onroerend goed te verkopen door middel van executieprocedures als de lener in gebreke blijft op de voorwaarden van de akte van vertrouwen of de promesse (niet-betaling of andere wanbetaling).
2. LENINGTYPE: - Enkele verschillende soorten leningen zijn: conventioneel, VA, FHA en onbekend.
3. RENTE - Het getoonde percentage kan de oorspronkelijke rentevoet van de lening zijn en geeft mogelijk niet de standaardrentevoet weer. Standaardrentetarieven treden meestal in werking wanneer betalingen op de lening achterstallig of achterstallig zijn.
4. HUIDIGE BEGUNSTIGDE - Het is een gangbare praktijk voor hypotheekbedrijven om leningen te "verkopen" aan andere kredietverstrekkers of pools van kredietverstrekkers. De huidige geldschieter (of begunstigde) van een lening is vaak niet de hypotheekverstrekker die de lening verstrekte toen het onroerend goed voor het eerst werd gekocht.
5. NED OPGENOMEN - De Notice of Election & Demand foreclosure (NED) is het eerste document dat het kantoor van de openbare curator ontvangt van de geldschieter of zijn advocaat. Dit wordt geregistreerd bij het kantoor van de Clerk & Recorder en de afscherming wordt op dit moment officieel gestart.
6. GEPLANDE VERKOOPDATUM - Er wordt een verkoopdatum vastgesteld ergens tussen 110 en 125 dagen nadat de NED is geregistreerd, zodat er tijd is voor mailings met wettelijke kennisgevingen en voor het voltooien van krantenpublicaties. De oorspronkelijke verkoopdatum kan worden verlengd op verzoek van de geldschieter of zijn advocaat, of kan alleen worden voortgezet door de openbare trustee onder wettelijk bepaalde omstandigheden.
7. MAILINGEN - Volgens de wet moet de openbare trustee kennisgevingen en informatie mailen naar personen/entiteiten die zijn vermeld op de mailinglijsten die door de geldschieter of zijn advocaat aan de openbare trustee zijn verstrekt. In deze kennisgeving worden het tijdstip en de datum van de executieverkoop vermeld. Er zijn ten minste twee mailings verzonden naar de verstrekte mailinglijsten.
8. RELEASE - Volgens de wet moet de Public Trustee de per post verstuurde kennisgeving publiceren in een algemeen verspreide krant in Larimer County. We publiceren momenteel in de Loveland Reporter-Herald. De aankondiging moet minimaal 5 opeenvolgende weken worden gepubliceerd.
9. VOORTGEZET - De geplande verkoopdatum kan worden voortgezet (uitgesteld) op verzoek van de geldschieter of zijn advocaat, of kan worden voortgezet door de gevolmachtigde om wettelijk bepaalde redenen.
10. CURE - Een herstel kan voorafgaand aan de executieveiling alleen worden gedaan door bepaalde personen/entiteiten die wettelijk het recht hebben om de wanbetaling op de hypotheek of de trustakte te herstellen. Als een eigenaar van een onroerend goed (of een andere wettelijk gerechtigde persoon) denkt dat hij de achterstallige betalingen actueel kan maken (plus alle vergoedingen en kosten van de geldschieter, de advocaat van de geldschieter en de openbare trustee), moet hij bij het kantoor van de openbare trustee een Kennisgeving van intentie om te genezen minstens 15 dagen voor de geplande verkoopdatum. Het kantoor van de Public Trustee vraagt ​​​​vervolgens om genezingscijfers van de geldschieter. Genezingscijfers van de geldschieter moeten binnen 10 werkdagen na het verzoek of uiterlijk op de achtste (8e) kalenderdag vóór de verkoop worden ingediend bij het kantoor van de openbare trustee. Zodra de genezingscijfers zijn ontvangen, verstrekt de openbare trustee deze aan de partij die de intentie tot genezing heeft ingediend. Het gegeven kuurbedrag is van kracht tot en met de deadline vermeld op de kuurverklaring. Fondsen moeten uiterlijk om 12 uur Mountain Time (00 uur Mountain Time) op de dag vóór de geplande verkoopdatum bij het Public Trustee's Office zijn ingediend. Indien de geplande verkoopdatum wordt doorgeschoven naar een latere datum, kan ook de termijn voor het indienen van een Intent to Cure door die rechthebbenden worden verlengd.
11. INTREKKING - Een afscherming kan om verschillende redenen worden ingetrokken (gestopt) op verzoek van de geldschieter of zijn advocaat, of door de openbare curator als de verkoop volgens de wet te lang heeft geduurd. Een opname wordt over het algemeen verwerkt wanneer een remedie wordt gemaakt, zodat de afscherming niet doorgaat.
12. REGEL 120 GERECHTELIJKE ACTIE en VERKOOPBESLUIT (OAS) - Wanneer een lening wordt doorverwezen naar een advocaat voor een executieprocedure, dient de advocaat een rechtszaak in volgens Rule 120 van de Colorado Rules of Civil Procedure. De leners/eigenaren worden op de hoogte gebracht van de datum en het tijdstip van de zitting en kunnen die zitting bijwonen. Het doel van de hoorzitting is om de advocaat van de geldschieter in de gelegenheid te stellen aan de rechter te bewijzen dat er een "redelijke kans" bestaat dat de lening in gebreke blijft. Als de lener/eigenaar NIET op de hoorzitting verschijnt, zal de rechtbank het gepresenteerde bewijs of er al dan niet een redelijke waarschijnlijkheid bestaat dat er sprake is van wanbetaling en zal, indien dit het geval is, een verkooporder autoriseren om de executieprocedure door te laten gaan. het moet van de advocaat van de geldschieter een ondertekend exemplaar van de Order tot goedkeuring van de verkoop hebben ontvangen Elke executieverkoop zonder die order is ongeldig.
13. BODBEDRAG OF GEWIJZIGD BOD - Een eerste schriftelijk bod moet uiterlijk om 12 uur Mountain Time, twee werkdagen voorafgaand aan de geplande datum van de executieverkoop, door de uitlenende geldschieter/houder worden ingediend. Een bod omvat meestal de uitstaande hoofdsom, verschuldigde rente en wettelijk toegestane vergoedingen en kosten van de advocaat en de openbare trustee. Tijdig uitgebrachte biedingen kunnen de dag voor de veiling worden gewijzigd. Indien niet tijdig een eerste schriftelijk bod van de geldverstrekker wordt ontvangen om een ​​executieveil in verkoop te laten gaan, wordt de executoriale verkoop gedurende minimaal een week voortgezet.
14. TEKORT BEDRAG - Afschermende kredietverstrekkers moeten biedingen indienen die volgens hen een weerspiegeling zijn van de waarde van het onroerend goed op het moment van de executieverkoop. Als de geldschieter vindt dat het onroerend goed minder waard is dan het verschuldigde bedrag, weerspiegelt het "tekortbedrag" het verschil. Als het onroerend goed wordt verkocht voor minder dan het bedrag dat op het moment van verkoop op de lening verschuldigd is (plus alle kosten en vergoedingen), kan de geldschieter proberen het tekortbedrag persoonlijk tegen de lener te innen door middel van een afzonderlijke gerechtelijke procedure omdat het tekortbedrag is NIET gedoofd door de afscherming.
15. WERKELIJKE VERKOOPDATUM - Dit is wanneer het onroerend goed daadwerkelijk wordt verkocht op de executieveiling. Zodra de verkoop daadwerkelijk is gehouden, beginnen verschillende deadlines te lopen.
16. DERDE BIEDER - Als iemand anders dan de afschermende geldschieter (meestal een "derde partij-bieder" genoemd) meer biedt dan het oorspronkelijke schriftelijke bod van de afschermende geldschieter, is dat een overbod. De succesvolle externe bieder moet uiterlijk om 2 uur (Mountain Time) op de dag van de verkoop gecertificeerde fondsen indienen via bankoverschrijving, contant of gecertificeerde cheque.
17. OVERBOD BEDRAG OF OVERBOD OPBRENGST - Als het onroerend goed naar een executieveiling gaat en wordt gekocht voor MEER dan het TOTAAL VERSCHULDIGDE aan de geldschieter en aan alle andere pandhouders, moet de lener op het moment dat de executie werd gestart contact opnemen met het kantoor van de openbare trustee NA DE VERKOOP, omdat ze KUNNEN geld aan hen te danken hebben.
18. CERTIFICAAT VAN AANKOOP (COP) - De openbare trustee geeft dit document af aan de succesvolle bieder bij de executieverkoop om aan te tonen dat de succesvolle bieder een belang heeft in het onroerend goed. Het is opgenomen met het kantoor van de Clerk & Recorder en openbaar gemaakt. De rente onder het Aankoopcertificaat is volledig overdraagbaar. 
19. JUNIOR LENERS - Er kan meer dan één trustakte of ander pandrecht op een onroerend goed zijn. Iedereen die een pandrecht op een onroerend goed heeft, wordt een pandgever genoemd en kan volgens de wet recht hebben op verlossing van het onroerend goed. Lienors moeten een geregistreerd belang hebben in het onroerend goed dat vóór de NED-registratiedatum wordt afgeschermd. Om het onroerend goed in afscherming terug te kopen, moet een pandhouder een aanvraag indienen Kennisgeving van intentie om in te wisselen binnen acht (8) werkdagen na de verkoop. Lienors die geïnteresseerd zijn in het uitoefenen van hun wettelijke rechten op een executiebezit, wordt sterk aangeraden om een ​​advocaat te raadplegen.
20. LAATSTE DATUM OM IN TE WISSELEN / IN TE WISSELEN - Dit is de deadline voor een inwisseling door een junior pandhouder die een intentie tot inwisseling heeft ingediend en inwisselingscijfers heeft ontvangen. Een aflossing vereist dat alle fondsen die verschuldigd zijn aan de afschermende geldschieter of houder van het aankoopcertificaat (COP), inclusief honoraria en kosten van advocaten en honoraria en kosten van de openbare trustee, volledig worden betaald. Als een eigenschap wordt ingewisseld voordat de deadline is verstreken, wordt een Certificate of Redemption (COR) uitgegeven. Zodra de COR is uitgegeven door de Public Trustee, kan deze naar keuze van de houder worden toegewezen aan iemand anders. Uiteindelijk zal de laatst uitgegeven COR het eigendom van het onroerend goed verkrijgen door middel van een openbare trustee-bevestigingsakte. 
21. AKTE of BEVESTIGINGSAKTE - Zodra alle aflossingsperioden zijn verstreken en er geen aflossing heeft plaatsgevonden (of een aflossing heeft plaatsgevonden en een aflossingscertificaat is uitgegeven en geregistreerd), kan de openbare trustee een akte van bevestiging van de openbare bewindvoerder afgeven aan de houder van het aankoopcertificaat of de houder van het laatst uitgegeven Inwisselcertificaat. De akte wordt dan opgenomen met de Griffie & Recorder's kantoor en draagt ​​de titel van het onroerend goed over van de vorige eigenaars (leners) aan de nieuwe eigenaar. EEN Bevestigingsakte Aanvraagformulier moet worden ingevuld door de houder van het aankoopcertificaat of het verzilveringscertificaat.
22. ONTBINDING - De geldschieter of zijn advocaat kan de executieverkoop ontbinden (nietig verklaren) nadat deze heeft plaatsgevonden. Om de verkoop te herroepen, moet de afschermende geldschieter de succesvolle bieder zijn bij de executieverkoop en de houder van het aankoopcertificaat, en moet er uiterlijk 8 werkdagen na de datum van de executie een kennisgeving worden gedaan aan de openbare trustee uitverkoop.
23. FAILLISSEMENT / HERSTART - Wanneer een kredietnemer een faillissementsverzoek indient voorafgaand aan of tijdens de publicatie van de kennisgeving van executie, zal de US Bankruptcy Court gewoonlijk een bevel tot schorsing uitvaardigen waarin wordt geëist dat de executieprocedure niet wordt voortgezet tot nader bericht van de rechtbank. De executieverkoop duurt van week tot week totdat de faillissementsrechtbank actie onderneemt. Als de Faillissementsrechter vervolgens een bevel tot ontheffing van het bevel tot schorsing uitvaardigt, kan de executie opnieuw worden gestart.